De rente is voor de belastingaangifte alleen aftrekbaar als het rentetarief ‘zakelijk’ is.
Op grond van een oude uitspraak van het gerechtshof Amsterdam is een zakelijke rente een rente die maximaal 25% hoger (of lager) is dan de bankrente. (ECLI:NL:GHAMS:2014:312)
De banktarieven staan op de websites van banken.
Maak altijd een print-out van het actuele renteoverzicht van een bank, plus de voorwaarden.
Daarmee kun je later de zakelijkheid van de gekozen rente bewijzen aan de fiscus.
Let er wel op dat je geen appels met peren vergelijkt.
Kijk dus ALTIJD naar de bankrente die hoort bij de afgesproken rentevaste periode en de risicoklasse waarin de lening valt.
Zekerheid inbouwen
Om te voorkomen dat de rente helemaal vervalt als de rechter die rente (net) niet marktconform vindt, is het verstandig om in de overeenkomst van de lening een ‘glijclausule’ op te nemen.
Het rentepercentage wordt dan met terugwerkende kracht aangepast, als de fiscus de renteaftrek anders niet accepteert. Alleen het stukje rente dat boven de zakelijke rente uitkomt is dan niet aftrekbaar.
De glijclausule beschermt je niet in alle situaties, maar alleen in gevallen waarin je als ‘redelijk denkend mens’ tot het rentepercentage zou zijn gekomen.
Glijclausule: ‘Indien de administratie van ’s Rijksbelastingen, dan wel bij geschil de rechter in belastingzaken, al dan niet in hoogste instantie, in deze overeenkomst belastbare elementen aanwezig acht, welke niet door Partijen zijn gewild, dan zal voor deze regeling een zodanige regeling in de plaats treden, welke deze elementen niet bevat. De overige bepalingen van deze overeenkomst blijven alsdan onverminderd van kracht tussen Partijen.’
Risico-opslag hypotheek
De hypotheekrente bestaat uit een basisrente en een risico-opslag.
De risico-opslag is van toepassing als de hypotheek die afsloten wordt relatief hoog is ten opzichte van de woningwaarde (bijvoorbeeld 100%).
Kan de risico-opslag omlaag?
Vaak wel. Banken gebruiken allemaal een eigen indeling in risicoklassen.
De ene bank heeft misschien wel 11 risicoklassen en een andere bank heeft er misschien maar 3.
De risico-opslag kan omlaag, zodra je in een lagere risicoklasse valt.
Op de renteherzieningsdatum (de datum waarop de keuze wordt gemaakt voor een nieuwe rentevaste periode) kijkt de bank bij het bepalen van de nieuwe rente zelf of de hypotheek in een lagere risicoklasse valt en past – als het goed is – de rente daarop aan.
Moet er worden afgelost op de lening?
Wie na 1 januari 2013 voor het eerst een huis kocht of koopt, mag de rente niet aftrekken als hij een aflossingsvrije hypotheek afsluit.
Dit geldt ook voor wie sinds die datum extra leent voor een volgend duurder huis of voor een verbouwing.
Kies ook voor de extra lening een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek.
Dan is de rente wel aftrekbaar zolang de rente en (minimaal) de verplichte aflossing elke maand (of in elk geval elk jaar) aan de ouders wordt overgemaakt.